Rynek zdrowieje po Rodzinie na Swoim

Mamy bardzo ciekawy rok na rynku mieszkaniowym. Home Broker właśnie donosi, że ceny mieszkań ( a dokładniej ich Indeks Cen Transakcyjnych) notują wzrost o 8,2% w skali roku. A wykres tego indeksu wygląda wręcz rewelacyjnie

Wygląda to tak, jakby w końcu skończyła się męcząca dla każdego posiadacza nieruchomości kilkuletnia bessa (męcząca, bo nikt nie lubi patrzeć jak przez lata systematycznie spada wartość najistotniejszej części majątku). Wzrost o 8,2% to średnia dla całego kraju. Wg Home Brokera ceny w Warszawie poszły w górę o 12,2%, a w Krakowie nawet o 14,5%. Takich wzrostów nie mieliśmy na rynku od co najmniej sześciu lat.

Wg autorów opracowania zawdzięczamy to głównie niskim stopom procentowym, ale jakoś nie chce mi się w to wierzyć. Na wykresie widać, że dołek cenowy mieliśmy dokładnie na przełomie roku. Wtedy stopa w NBP była jeszcze powyżej 4%, czyli na poziomie wyższym niż np. przez cały 2010 rok, kiedy żadnych wzrostów cen mieszkań nie było. Do obecnego, faktycznie niskiego poziomu 2,5% stopy procentowe dotarły dopiero w lipcu, tymczasem wzrost cen na rynku mieszkaniowym w dużej części miał miejsce w miesiącach wcześniejszych. Moim zdaniem niskie stopy mogą napędzać wzrost cen mieszkań dopiero teraz, a nie pół roku temu. I oby napędzały, nie mam nic przeciwko temu. Natomiast prawdziwa przyczyna wyskoku cen mieszkań w górę jest moim zdaniem inna i Home Broker też ją zauważa (choć uważa ją za mniej ważną niż kwestia stóp)

Od dawna uważam, że Rodzina na Swoim była programem katastrofalnym i niepotrzebnym, psującym rynek, bo sztucznie zaniżającym na nim ceny. Katastrofalnym, bo wynikającym z dziwnego moim zdaniem przekonania, że ci którzy mieszkania jeszcze nie mają, są ważniejsi od tych, którzy je mają i dla których ważna jest wysoka, a nie niska wartość nieruchomości. Psującym rynek, bo fundującym na nim wieloletnią deflację. Ostatnie miesiące najlepiej zresztą pokazują jak duża była skala deformacji na rynku - tempo, w którym rynek wraca do normalniejszych poziomów jest bardzo duże.

Niestety niedługo na rynku ma się pojawić kolejna głupota pod nazwą Mieszkanie dla Młodych i znów wolny rynek zapewne pogrąży się w zaprojektowanej w ministerstwie deflacji. Choć słyszałem opinię, że na szczęście zasięg działania MdM będzie mniejszy niż RnS i na przykład w Warszawie będzie praktycznie niezauważalny. Możliwe więc, że przynajmniej na największym rynku lokalnym w Polsce wzrost cen się utrzyma zachęcając popyt do działania (bo będzie drożej) i zniechęcając do czekania (bo będzie taniej). Kto wie, może nawet dzięki wzrostowi cen nieruchomości poprawią się nastroje konsumentów posiadających takie nieruchomości (poprawi się relacja wartości nieruchomości do wysokości zadłużenia zaciągniętego na jej zakup, czyli wzrośnie "bogactwo netto") W ten sposób być może uzyskamy jakiś pozytywny efekt w gospodarce podtrzymujący ożywienie gospodarcze nawet pomimo głupich pomysłów ministerstwa (tego od mieszkań).

Znikający rynek mieszkaniowy

Jeśli myślisz, że w Polsce źle idzie budowa autostrad, to zapraszam na rzut oka na rynek mieszkaniowy. Szybko przestaniesz się martwić o autostrady. Od początku roku do końca kwietnia ropoczęto budowy 35,3 tys. domów i mieszkań. To o 31,7% mniej niż rok temu

Spadek w budownictwie indywidualnym (domy) wynosi -18,3%, a w developerskim, co GUS oznacza jako "przeznaczone na sprzedaż" (mieszkania i domy) aż -44,4%.
Liczba budów rozpoczętych w ciągu ostatnich 12 miesięcy wynosi nieco ponad 125 tysięcy, czyli bardzo mało. Dokładnie o 24,5% mniej niż rok temu

Jak widać, to nie jest jednak spadek rekordowy. Podobne rocne spadki, o 24%-25%, mieliśmy między lipcem a październikiem 2009. Wtedy jednak był to głównie efekt bazy. Trzeci kwartał 2008 to ostatnie chwile hossy na rynku nieruchomości, tuż przed Lehman Brothers, tuż przed paniką w sektorze bankowym i tuż przed gwałtowym skokiem w górę kursu CHF. Nic dziwnego, że rok później spadki były tak duże - były to spadki z poziomów rekordowych - pod koniec 2007 w Polsce rocznie zaczynano budowy blisko 200 tysięcy mieszkań i domów

Teraz -24% w ciągu roku to raczej efekt recesji w nieruchomościach, a nie efekt bazy, bo rok temu liczba rozpoczynanych budów też przecież nie była jakaś wyjątkowo wysoka. 

Developerzy w Polsce mają dwa duże problemy. Po pierwsze prawie nikt nie chce mieszkań kupować (ani budować domów), po drugie ceny mieszkań nie chcą rosnąć, a raczej nadal powoli spadają. Ryzyko inwestycji jest więc wysokie, trudniej namówić banki na kredytowanie budowy mieszkań (kredytowanie developera, nie kupującego) - bo w trakcie realizacji inwestycji może trzeba będzie ceny obniżać i nagle zyskowność projektu zniknie. Dlatego z rynku znikają mniejsi developerzy, którzy pojawili się na fali boomu z lat 2004-2008. Zostają tylko najwięksi, którzy są w stanie przeżyć z mniejszymi marżami, budując znacznie mniej niż kilka lat temu.

Mieszkania to temat, w którym aktywnie próbuje pomagać rząd, najpierw Rodziną na Swoim, a teraz Mieszkaniem dla Młodych. To jednak pomoc koślawa, bo rozwiązująca tylko jeden z dwóch problemów i to nawet nie do końca, a w dodatku za cenę pogłębiania problemu drugiego. Rząd obniża koszty kupna mieszkania, stara się więc sztucznie wykreować dodatkowy popyt na mieszkania. I to jest plus. Ale z drugiej strony taka metoda powoduje, że ceny na rynku nie mają żadnych szans na wzrost. Z jednej strony więc mamy zapewne większy popyt, ale z drugiej strony mamy kilka już lat deflacji, która skutecznie zabija coraz większą część rynku. A ten dodatkowo wykreowany popyt nie jest na tyle duży, żeby utrzymać całą branżę. Bardzo możliwe, że bez programów rządowych początkowa zapaść byłaby jeszcze głębsza, bo popyt zniknąłby jeszcze bardziej, ale przynajmniej ceny przestałyby spadać, a w stosunkowo nienajgorszych latach 2010-2011 pewnie nawet zaczęłyby znów iść do góry, co mogłoby znów nieco rozkręcić cały sektor. Ale jest jak jest, czyli mamy coraz niższe ceny, ale na rynku, który w 5 lat skurczył się o ponad jedną trzecią i nadal jest poważnie chory.  

Spowolnienie gospodarcze a Rodzina na Swoim

We wczorajszych danych o wzroście PKB widać, że największym problemem gospodarki stała się spadająca konsumpcja. W czwartym kwartale spadła o jakieś 1%, co jest ewenementem. W Polsce konsumpcja nie spada prawie nigdy - to zawsze był najważniejszy motor gospodarki, czasami tylko chwilowo zastępowany przez eksport. I teraz ten motor ma problem największy od wielu lat.

Konsumenci przestają wydawać pieniądze wtedy kiedy się boją przyszłości. Boją się, że będzie gorzej i zaczynają oszczędzać. Na zachowania konsumentów moim zdaniem wpływają dwie rzeczy: po pierwsze poziom ich dochodów i oczekiwania dotyczące tych dochodów w dającej się ocenić przyszłości. Po drugie wartość aktywów, które posiadają, w ujęciu netto, czy z uwzględnieniem wartości długu, który zaciągnęli, aby te aktywa kupić.

Kwestia dochodów jest jasna. Kluczowa jest tu sytuacja na rynku pracy, poziom bezrobocia. Kiedy stopa bezrobocia rośnie tak szybko jak ostatnio coraz więcej osoób mających pracę boi się, że za chwilę jej nie będzie miało, więc ogranicza bieżącą konsumpcję. Na ten czynnik moim zdaniem nie ma szybkiego ratunku, stopa bezrobocia będzie wyglądać groźnie jeszcze przez wiele miesięcy.

Ciekawiej wygląda kwestia wartości aktywów. Te aktywa to przede wszystkim mieszkania. W znacznie mniejszym stopniu samochody, które co roku naturalnie tracą na wartości i nikt nie oczekuje, że będzie inaczej. Co do mieszkań, to zapewne wiele osób kupując mieszkanie parę lat temu liczyło na to, że będą one coraz droższe, a nie coraz tańsze. Kiedy mieszkania tanieją, ich posiadacze biednieją, a poczucie, że się zbiedniało nie wpływa dobrze na bieżącą konsumpcję.

Ceny mieszkań, wg badań przeprowadzanych przez NBP co kwartał wyglądają tak:

To średnia cen z Warszawy, Łodzi, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska i Gdyni. Proszę zwrócić uwagę, że po osiągnięciu szczytu w trzecim kwartale 2007 nie mieliśmy jednostajnego spadku cen. Co kilka miesięcy były odbicia. Druga połowa 2009 i pierwsza połowa 2010 to nawet wzrost o 9%. Dziś sytuacja wygląda zdecydowanie gorzej. Ostatnie odbicie w górę mieliśmy w drugim kwartale 2011, czyli prawie 2 lata temu. Od tamtej pory cena nonstop idzie w dół. W efekcie ceny mieszkań na rynku wtórnym są dziś w Polsce na poziomie z 2006. Od szczytu ceny spadły o 16,7%. W tym o 7,8% w ciągu ostatniego roku.

Czyli spora część Polaków od paru lat systematycznie biednieje (jeśli ktoś kupił mieszkanie na kredyt w CHF, to ten efekt jest nawet większy), w dość szybkim tempie, a do tego teraz zaczęła bać się bezrobocia.

Moim zdaniem rząd z rynkiem pracy nie zrobi nic, bo nie jest w stanie, natomiast cenom mieszkań mógłby pomóc wycofując się z programów wspierających typu Rodzina na Swoim. Program ten przez pare ostatnich lat psuł rynek mieszkaniowy podnosząc popyt w rejonie cen najniższych i tym samym praktycznie zabijając popyt na mieszkania droższe. W takiej sytuacji mieszkania musiały systematycznie tanieć. Kolejny program, który ma wspierać tanie mieszkania tylko na rynku pierwotnym dodatkowo zdołuje ceny na rynku wtórnym. Oczywiście jest to efekt zamierzony - mieszkania będą tańsze, więcej osób będzie je mogło kupić, potem będą je meblować, urządzać, wydawać pieniądze i to będzie napędzać gospodarkę. Niestety jest też efekt drugi - ci którzy już mieszkanie kupili i umeblowali czują, że ich majątek traci na wartości. Tych drugich w skali kraju jest więcej, dlatego obawiam się że w sytuacji spowolnienia gospodarczego i wzrostu bezrobocia obniżanie cen mieszkań przez programy rządowe to ostatnia rzecz jakiej polska gospodarka potrzebuje. Aby przyhamować spadek konsumpcji przydałoby się coś zupełnie odwrotnego.