Znikający rynek mieszkaniowy

Jeśli myślisz, że w Polsce źle idzie budowa autostrad, to zapraszam na rzut oka na rynek mieszkaniowy. Szybko przestaniesz się martwić o autostrady. Od początku roku do końca kwietnia ropoczęto budowy 35,3 tys. domów i mieszkań. To o 31,7% mniej niż rok temu



Spadek w budownictwie indywidualnym (domy) wynosi -18,3%, a w developerskim, co GUS oznacza jako "przeznaczone na sprzedaż" (mieszkania i domy) aż -44,4%.
Liczba budów rozpoczętych w ciągu ostatnich 12 miesięcy wynosi nieco ponad 125 tysięcy, czyli bardzo mało. Dokładnie o 24,5% mniej niż rok temu




Jak widać, to nie jest jednak spadek rekordowy. Podobne rocne spadki, o 24%-25%, mieliśmy między lipcem a październikiem 2009. Wtedy jednak był to głównie efekt bazy. Trzeci kwartał 2008 to ostatnie chwile hossy na rynku nieruchomości, tuż przed Lehman Brothers, tuż przed paniką w sektorze bankowym i tuż przed gwałtowym skokiem w górę kursu CHF. Nic dziwnego, że rok później spadki były tak duże - były to spadki z poziomów rekordowych - pod koniec 2007 w Polsce rocznie zaczynano budowy blisko 200 tysięcy mieszkań i domów



Teraz -24% w ciągu roku to raczej efekt recesji w nieruchomościach, a nie efekt bazy, bo rok temu liczba rozpoczynanych budów też przecież nie była jakaś wyjątkowo wysoka. 

Developerzy w Polsce mają dwa duże problemy. Po pierwsze prawie nikt nie chce mieszkań kupować (ani budować domów), po drugie ceny mieszkań nie chcą rosnąć, a raczej nadal powoli spadają. Ryzyko inwestycji jest więc wysokie, trudniej namówić banki na kredytowanie budowy mieszkań (kredytowanie developera, nie kupującego) - bo w trakcie realizacji inwestycji może trzeba będzie ceny obniżać i nagle zyskowność projektu zniknie. Dlatego z rynku znikają mniejsi developerzy, którzy pojawili się na fali boomu z lat 2004-2008. Zostają tylko najwięksi, którzy są w stanie przeżyć z mniejszymi marżami, budując znacznie mniej niż kilka lat temu.

Mieszkania to temat, w którym aktywnie próbuje pomagać rząd, najpierw Rodziną na Swoim, a teraz Mieszkaniem dla Młodych. To jednak pomoc koślawa, bo rozwiązująca tylko jeden z dwóch problemów i to nawet nie do końca, a w dodatku za cenę pogłębiania problemu drugiego. Rząd obniża koszty kupna mieszkania, stara się więc sztucznie wykreować dodatkowy popyt na mieszkania. I to jest plus. Ale z drugiej strony taka metoda powoduje, że ceny na rynku nie mają żadnych szans na wzrost. Z jednej strony więc mamy zapewne większy popyt, ale z drugiej strony mamy kilka już lat deflacji, która skutecznie zabija coraz większą część rynku. A ten dodatkowo wykreowany popyt nie jest na tyle duży, żeby utrzymać całą branżę. Bardzo możliwe, że bez programów rządowych początkowa zapaść byłaby jeszcze głębsza, bo popyt zniknąłby jeszcze bardziej, ale przynajmniej ceny przestałyby spadać, a w stosunkowo nienajgorszych latach 2010-2011 pewnie nawet zaczęłyby znów iść do góry, co mogłoby znów nieco rozkręcić cały sektor. Ale jest jak jest, czyli mamy coraz niższe ceny, ale na rynku, który w 5 lat skurczył się o ponad jedną trzecią i nadal jest poważnie chory.  


6 komentarzy:

bart pisze...

Bardzo możliwe, że bez programów rządowych początkowa zapaść byłaby jeszcze głębsza, bo popyt zniknąłby jeszcze bardziej, ale przynajmniej ceny przestałyby spadać, a w stosunkowo nienajgorszych latach 2010-2011 pewnie nawet zaczęłyby znów iść do góry
Ja tam szarak jestem, nie znam się na ekonomii, ale wytłumaczy mi ktoś o co chodzi w zdaniu powyżej? Spadek popytu ma wykreować wzrost cen? Jak?
Tak na mój chłopski łeb, to trochę większe spadki odbiłyby się bankructwami deweloperów (już przy obecnych mają problem z obsługą zadłużenia), co spowodowałoby kolejnymi przecenami, kolejnymi bankructwami etc. (taka spirala). Jak w Hiszpanii.
No ale ja się nie znam. Chętnie przeczytam dlaczego byłoby lepiej (dla deweloperki).

Tomasz Przybysz pisze...

To co teraz obserwujemy na rynku nieruchomości, to nie jest objaw choroby, tylko skutek kuracji. Chory, to rynek był, gdy rozgorączkowani kredytobiorcy do spółki z bankami lekką ręką kreującymi pusty pieniądz na te kredyty, nadmuchali bańkę na cenach nieruchomości o ponad 100% w bardzo krótkim czasie.
Kuracja niestety często bywa bolesna i to właśnie obserwujemy. Jeśli rząd i banki znowu nie wepchają swoich brudnych łap w rynek, to po okresie spadków nastąpi niewielki wzrost i potem ceny się ustabilizują.

Rafał Hirsch pisze...

@bart chodzi o to, że rynek szybciej odzyskałby równowagę, czyli najpierw spałby mocniej, ale potem, szybciej niż to się dzieje w rzeczywistości zatrzymłby się i może nawet miałby szanse znów iść w górę, choć oczywiście wolniej niż w latach 2004-2008. czyli ceny przestałyby spadać nie wtedy kiedy znika popyt, bo to faktycznie absurdalne, ale w kolejnej fazie rynku.

Rafał Hirsch pisze...

@Tomasz Przybysz zgadzam się, że przed 2008 rynek nie był normalny, ale prosze zwrócić uwagę, że kuracja trwa już dłużej niż trwała hossa. moim zdaniem właśnie przez programy pomocowe, czyli właśnie przez "pchanie brudnych łap w rynek" przez rząd.

okotherealdeal pisze...

@ gospodarz
"Teraz -24% w ciągu roku to raczej efekt recesji w nieruchomościach, a nie efekt bazy, bo rok temu liczba rozpoczynanych budów też przecież nie była jakaś wyjątkowo wysoka. "

a ustawa deweloperska pod ktora byla robiona gorka inwestycyjna w kwietniu 2012?

Rafał Hirsch pisze...

rok temu w kwietniu było 20,3 tys. startów, w maju - już pod nową ustawą - 15,6 tys. startów. W 2010, bez żadnych zmian w prawie w kwietniu było 20,4 tys., w maju 19 tys. Czyli nie ma jakiejś kolosalnej różnicy moim zdaniem, choć teoretycznie to powinien być istotny czynnik. Tegoroczny kwiecień był gorszy nawet od kwietnia 2009, kiedy był środek kryzysu. Wtedy było 15,3 tys. startów, a w tym roku tylko 13,8 tys.