Rynek zdrowieje po Rodzinie na Swoim

Mamy bardzo ciekawy rok na rynku mieszkaniowym. Home Broker właśnie donosi, że ceny mieszkań ( a dokładniej ich Indeks Cen Transakcyjnych) notują wzrost o 8,2% w skali roku. A wykres tego indeksu wygląda wręcz rewelacyjnie



Wygląda to tak, jakby w końcu skończyła się męcząca dla każdego posiadacza nieruchomości kilkuletnia bessa (męcząca, bo nikt nie lubi patrzeć jak przez lata systematycznie spada wartość najistotniejszej części majątku). Wzrost o 8,2% to średnia dla całego kraju. Wg Home Brokera ceny w Warszawie poszły w górę o 12,2%, a w Krakowie nawet o 14,5%. Takich wzrostów nie mieliśmy na rynku od co najmniej sześciu lat.

Wg autorów opracowania zawdzięczamy to głównie niskim stopom procentowym, ale jakoś nie chce mi się w to wierzyć. Na wykresie widać, że dołek cenowy mieliśmy dokładnie na przełomie roku. Wtedy stopa w NBP była jeszcze powyżej 4%, czyli na poziomie wyższym niż np. przez cały 2010 rok, kiedy żadnych wzrostów cen mieszkań nie było. Do obecnego, faktycznie niskiego poziomu 2,5% stopy procentowe dotarły dopiero w lipcu, tymczasem wzrost cen na rynku mieszkaniowym w dużej części miał miejsce w miesiącach wcześniejszych. Moim zdaniem niskie stopy mogą napędzać wzrost cen mieszkań dopiero teraz, a nie pół roku temu. I oby napędzały, nie mam nic przeciwko temu. Natomiast prawdziwa przyczyna wyskoku cen mieszkań w górę jest moim zdaniem inna i Home Broker też ją zauważa (choć uważa ją za mniej ważną niż kwestia stóp)



Od dawna uważam, że Rodzina na Swoim była programem katastrofalnym i niepotrzebnym, psującym rynek, bo sztucznie zaniżającym na nim ceny. Katastrofalnym, bo wynikającym z dziwnego moim zdaniem przekonania, że ci którzy mieszkania jeszcze nie mają, są ważniejsi od tych, którzy je mają i dla których ważna jest wysoka, a nie niska wartość nieruchomości. Psującym rynek, bo fundującym na nim wieloletnią deflację. Ostatnie miesiące najlepiej zresztą pokazują jak duża była skala deformacji na rynku - tempo, w którym rynek wraca do normalniejszych poziomów jest bardzo duże.

Niestety niedługo na rynku ma się pojawić kolejna głupota pod nazwą Mieszkanie dla Młodych i znów wolny rynek zapewne pogrąży się w zaprojektowanej w ministerstwie deflacji. Choć słyszałem opinię, że na szczęście zasięg działania MdM będzie mniejszy niż RnS i na przykład w Warszawie będzie praktycznie niezauważalny. Możliwe więc, że przynajmniej na największym rynku lokalnym w Polsce wzrost cen się utrzyma zachęcając popyt do działania (bo będzie drożej) i zniechęcając do czekania (bo będzie taniej). Kto wie, może nawet dzięki wzrostowi cen nieruchomości poprawią się nastroje konsumentów posiadających takie nieruchomości (poprawi się relacja wartości nieruchomości do wysokości zadłużenia zaciągniętego na jej zakup, czyli wzrośnie "bogactwo netto") W ten sposób być może uzyskamy jakiś pozytywny efekt w gospodarce podtrzymujący ożywienie gospodarcze nawet pomimo głupich pomysłów ministerstwa (tego od mieszkań).

5 komentarzy:

Jan Werbiński pisze...

Rodzina na swoim zawyża, a nie zaniża ceny mieszkań.

Darek M. pisze...

Cóż to za dziwna opinia, że RnS zaniżał ceny!!!

Oczywistym jest, że było wręcz przeciwnie i RnS utrzymywał ceny na wyższym poziomie stymulując popyt.

Zaniżać to mógł co najwyżej w ostatnich miesiącach programu, kiedy:
a) spadł limit wskaźnika odtworzeniowego
b) wiele osób chciało się załapać przed wygaszeniem programu.

Co do cen nieruchomości, to z kolei na interesujących mnie inwestycjach notuję coraz niższe ceny :)

Herodot pisze...

Powód tego "dołka" w grudniu 2012 roku był dość prozaiczny. Pod koniec trwania programu dużo osób tzw. "rzutem na taśmę" starało się jeszcze kupić mieszkania w systemie RnS. Teoretycznie, wraz ze wzrostem popytu powinny ceny pójść w górę. Jednak "nie mogły" bo limity cen za m2 trzymały rynek dość sztywno. To jednak nie znaczy, że ceny nie wzrosły w omawianym okresie! Polak potrafi... Po prostu co najmniej połowa transakcji była przeprowadzana po zaniżonych cenach. Na rynku wtórnym ludzie się umawiali co do ceny tak aby zgadzała się z limitem RnS a "pod stołem" płacono resztę. W sposób zupełnie zgodny z prawem. Np. umawiano się, że meble, sprzęt AGD który zostaje w mieszkaniu jest także kupowany. W ten sposób obie strony były zadowolone. Kupujący bo mieli taką cenę jaką potrzebowali a sprzedający bo koniec końców otrzymywali tyle pieniędzy ile chcieli za sprzedaż lokalu. Na rynku pierwotnym było jeszcze prościej. Po prostu część kwoty za lokale przerzucano na miejsca parkingowe lub garaż albo po prostu płacono gotówką pod stołem. No i tak doszło do tego kilkuprocentowego spadku cen... Po zakończeniu programu RnS wszystko zaczęło wracać do normy. A stopy procentowe mają wpływ na aktualny wzrost cen. I bynajmniej nie chodzi o dostępność kredytów, bo ta się pogorszyła. Coraz więcej ludzi rezygnuje z lokat i kupują mieszkania za gotówkę ( ceny są atrakcyjne) Nie opłaca się trzymać gotówki na lokatach - giełda jest spostrzegana jako zbyt ryzykowna inwestycja. Mam sygnały od biur nieruchomości o tym zwiększonym kupowaniu za gotówkę. Pozdrawiam

templariusz pisze...

Hahaha, ten blog to jakiś żart, prawda ?

W domach z betonu pisze...

Panie Rafale,

jak już napisali przedmówcy, rzekomy "wzrost" cen wynika ze spadków (albo zwyczajnego zaniżania cen w celu zmieszczenia się w limicie) z końcówki działania RnS. Po zakończeniu programu spadła, siłą rzeczy, sprzedaż mieszkań najtańszych. Niestety nie udało mi się teraz znaleźć wyjaśnienia, w jaki sposób powstaje indeks HB, ale z tego, co pamiętam, indeks wyliczany jest na podstawie cen całych mieszkań, a nie ceny metra kwadratowego. Jeśli więc dobrze pamiętam, to cały ten wzrost wynika ze spadku udziału mieszkań tańszych, z czego nie wynika żaden wniosek na temat zmiany ceny "tych samych" mieszkań.

Co ciekawe, jeszcze przy okazji kwietniowej edycji indeksu HB pisał tak:

"Rosnącym cenom mieszkań towarzyszy systematyczny spadek liczby zawieranych transakcji. Marzec był czwartym kolejnym miesiącem, w którym liczba transakcji uwzględnionych przy obliczaniu wartości indeksu (2400) była niższa niż miesiąc wcześniej".

Jak Pan w inny sposób wytłumaczy wzrost cen przy spadającej liczbie transakcji?

Poza tym... zupełnie nie zgadzam się z twierdzeniem, że sytuacja, w której mieszkania drożeją, jest lepsza niż ta, w której tanieją. W końcu zawsze, kiedy tanieje jakieś dobro konsumpcyjne jest chyba lepiej, bo większą liczbę osób stać na jego zakup, nieprawdaż? W przypadku mieszkań ma to jeszcze większe znaczenie - jest to dobro pierwszej potrzeby i taniej kupione mieszkanie oznacza z reguły mniejszy kredyt, mniejsze odsetki oraz większe oszczędności w przyszłości. A to, że ktoś kupił drogo, to jego strata. Do czego prowadzi wzrost cen mieszkań widzieliśmy już w USA, Hiszpanii, Irlandii, na Węgrzech oraz... w Polsce.

Przy okazji tematu mieszkaniowego, zapraszam Pana oraz czytelników do swojego bloga:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/

pozdrawiam, W domach z betonu